賃貸福祉住宅 > 相続税の節税について

相続税は事前の準備で節税できます。
相続税の法改正から家族へ残す資産を守るために。

平成27年1月からあなたにも相続税がかかります!

相続税は課税対象となる相続財産が、基礎控除を上回る場合にかかります。 この非課税部分ともいえる基礎控除が、平成27年1月から40%縮小されました。 また、税率区分が見直され、相続税の最高税率は55%まで引き上げられました。 この影響により、全国平均で相続税がかかる方の人数は、改正前の1.5倍まで大幅に増加すると予測されています。 また、東京や大阪、名古屋などの比較的地価の高い都市部の住宅・土地所有者に限定すると、かなり多くの方々に相続税がかかることが想定されます。

●相続税の基礎控除

平成26年度末まで

5,000万円+
(1,000万円×法定相続人数)

平成27年以降

3,000万円+
(600万円×法定相続人数)
●正味遺産額が8,000万円で妻と子2人が法定相続人の場合
●相続税の速算表
法定相続分での
各人の取得金額
税率(控除額)
平成26年度末まで 平成27年以降
1,000万円以下10%10%
1,000万円超 3,000万円以下15%(50万円)15%(50万円)
3,000万円超 5,000万円以下20%(200万円)20%(200万円)
5,000万円超 1億円以下30%(700万円)30%(700万円)
1億円超 2億円以下40%(1,700万円)40%(1,700万円)
2億円超 3億円以下45%(2,700万円)
3億円超 6億円以下50%(4,700万円)50%(4,200万円)
6億円超55%(7,200万円)

相続税はどのくらい増えるのでしょうか?

例えば、妻と子2人が法定相続人で正味遺産額が8,000万円の場合、平成26年までは基礎控除が8,000万円となり、相続税はかかりませんでしたが、平成27年以後は基礎控除が4,800万円に縮小し、残り3,200万円に相続税がかかり、175万円の納税が必要となります。

●相続税額の比較 妻と子2人 (単位:万円)

正味遺産額平成26年まで平成27年以後増税額
5,000万円010+10
8,000万円0175+175
1億円100315+215
2億円9501,350+400
3億円2,3002,860+560
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相続税を節税するには、どのような方法がありますか?

1.生前贈与で財産を減らしておく

通常の贈与税の税率は相続税より高く設定されており、多額の財産を一度に贈与して財産を減らしても、高い贈与税がかかるため、結果的には大きな節税効果は得られません。 生前贈与は少額の現金を子や孫へ継続的に贈与することや、孫の住宅購入時に住宅取得資金贈与の非課税特例を活用することなど、計画的に贈与していくことが節税につながります。

住宅取得資金贈与の控除額(非課税額)の合計

2.財産の相続税評価額を下げる

相続税がかかる財産は実際の取得価格ではなく、一定のルールに基づき算出される「相続税評価額」(以下「評価額」といいます)で評価されます。 つまり、財産の評価額が下がれば、それに伴い、税額も減少します。評価方法は財産の種類により異なりますが、特に不動産に関しては、使用状況などに応じた特例や一定の評価減が認められており、不動産の活用が税額を大きく左右するポイントとなります。

相続税を節税する方法
※それぞれについての詳細は、下のボタンを押してご覧ください。
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相続税の世界では、
現金より不動産が有利です。

建物は建築費よりも約40%低い
固定資産税評価額※1で評価されます。

不動産の評価額は取得価格や実勢価格ではなく、一定のルールに基づき算出されます。 算出の根拠となる固定資産評価額と路線価は、いずれも実勢価格より低い設定となっているため、現金を不動産に換えるだけで、財産の評価額が下がります。

土地は公示価格より約20%低い
路線価※2に基づき評価されます。

※1:固定資産評価額とは固定資産評価基準に基づき市区町村が定めた評価額をいいます(固定資産税の課税明細書に記載)。

※2:路線価とは国が定める財産評価基準をいいます(国税庁HPにて毎年7月公表)。 なお、一部の土地については、固定資産評価額に一定の倍率を乗じて計算するものもありますが、節税の効果は同じです。

贈与特例を活用し、
相続財産を減らしておけば
安心です。

例えば、親(被相続人)所有の自宅とその敷地に長男と同 居している場合には、自宅の敷地は長男に相続(小規模 宅地の特例で80%減額)させることを前提に、現預金な どは特例を活用して別居している次男に贈与すること で、財産の分割のバランスをとりながら、生前に相続財 産を減らしておくケースなどが考えられます。

※1:相続時精算課税は暦年課税と併用できず、一旦選択すると贈与者の相続時まで継続適用されます。
※2:年齢制限は贈与の年の1月1日時点の年齢とされます。
※3:合計所得金額2,000万円以下の者に限られます。
※4:平成28年10月~平成29年9月に契約を行い、かつ消費税率10%が適用される方
   一般住宅:2,500万円、省エネ・耐震・バリアフリー住宅:3,000万円となります。

賃貸住宅経営で相続税はもちろん、
所得税や固定資産税も節税できます。

安心の30年保証・点検システムで、オーナー様の満足度はもちろん、ペット対応、セキュリティなど、入居者様のニーズを満たす提案を多彩にご用意しています。 可変性の高い独自工法で、低メンテナンスコストながらも高い耐震性、耐久性を実現しています。

賃貸住宅の建物は貸家として、
現金より評価額が58%さがります。

更地に賃貸住宅を建築すれば、建物に借家権、敷地に使用収益権が生じることを考慮した評価減が認められ、相続税対策として有効です。 さらに、小規模宅地の特例を適用できる場合は、200㎡まで50%の減額が可能です。 また、家賃収入などから減価償却費などの必要経費を差し引いた金額がマイナスになれば、給与所得など他の所得と合算して所得税が戻ってくることや、小規模住宅用地として(戸数×200㎡)分の敷地の固定資産税が軽減されることなど、賃貸住宅経営には多くの節税メリットがあります。

賃貸住宅の敷地は、貸家借地権付地の評価減と
小規模宅地の特例の適用で、
更地より評価額が約54~63%※4下がります。

(200㎡以下の貸付事業用宅地※5の場合)

賃貸住宅経営は所得税や固定資産税の
節税メリットもあります。

※1:6,000万円×(1ー借家権割合30%×賃貸割合100%) ※2:1億円×(1ー借地権割合60%×借家権割合30%×賃貸割合100%) ※3:貸付事業用宅地として、小規模宅地の特例(減額割合50%)を適用 ※4:評価額の算出に用いる借地権割合は地域により異なり、30~90%となります ※5:貸付事業とは不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業などをいいます。また取得者は貸付事業を承継し、相続税の申告期限まで宅地所有・事業継続していることなど、一定の適用要 件が課されています。

賃貸併用住宅であれば、
土地を最大限に活かして節税できます。

都市部や利便性の高い地域で住宅の購入・新築をお考えなら、ぜひ一度、賃貸併用住宅をご検討ください。 ローン負担の軽減になるだけでなく、賃貸住宅として利用しながら将来2世帯住宅にすることも可能など、ライフスタイルの変化にも対応できます。

長期的に安定した家賃収入があり、
ローン返済の負担が軽くなります。

賃貸併用住宅であれば、自宅の敷地の有効活用と節税が実現できます。 賃貸部分をプラスすることで家賃収入が得られ、ローンとのバランスがとれれば、資金的な余裕が生まれます。 また、相続税についても、賃貸部分の評価減に加えて、子が賃貸事業を承継することなど一定の要件を満たす必要がありますが、賃貸部分の敷地に小規模宅地の特例が併用できる場合は大きな節税効果が期待できます。 さらに賃貸経営による所得税と固定資産税の節税メリットもあり、賃貸併用住宅は限られた土地を最大限に活かせる資産活用の切り札といえます。

賃貸部分の評価減はもちろん、小規模宅地の
特例を貸付事業用※7に併用できる効果で、
敷地の評価額がさらに下がります。

(居住用が上限面積に満たない場合) 

賃貸経営による所得税と
固定資産税の節税メリットがあります。

※1:(1億円×母持分1/2×小規模宅地の特例0.2)+( 1億円×子持分1/2)として算出しています。 ※2:建築費6,000万円×自宅部分1/2×固定資産税評価0.6として算出しています。 ※3:(建築費6,000万円×賃貸部分1/2×固定資産税評価0.6)×(1ー借家権割合30%×賃貸割合100%)として算出しています。 ※4:(1億円×自宅部分1/2)×小規模宅地の特例0.2 として算出しています。 ※5:貸家建付地評価減:(1億円×賃貸部分1/2)×(1ー借地権割合60%×借地権割合30%×賃貸割合100%)=4,100万円。小規模宅地の特例の貸付事業用の 併用可能面積:200㎡ー居住用適用面積(敷地300㎡×自宅部分1/2)×200㎡/330㎡≒109㎡(小数点以下切り捨て)。敷地(賃貸1/2)評価額:4,100万円-(4,100万円×109㎡/200 ㎡)×小規模宅地の特例0.5として算出しています。 ※6:評価額の算出に用いる借地権割合は地域により異なり、30~90%となります。 ※7:貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自 転車駐車場業などをいいます。また取得者が貸付事業を承継し、相続税の申告期限まで宅地所有・事業継続していることなど、一定の適用要件が課されています。

2世帯住宅で同居すれば、
親・子世帯の独立性と節税を両立できます。

光熱費や生活費等、家計はもちろん、子育て・家事の面でも親世帯・子世帯が助け合えるので、生活コストや労働負担の削減が可能です。 また、精神面でも、すぐに助け合える関係が近くにある、という安心感があり、メリットが大きいのが2世帯住宅の魅力です。

親子が同居することで、自宅の敷地の
評価額が80%下がります。

(330㎡以下の居住用宅地※4の場合)

別居中の子が親の自宅の敷地を相続する場合などで小規模宅地の特例が適用できないケースでは、自宅を2世帯住宅に建て替えた上で親子が同居すれば、特例の効果で相続税は大幅に軽減できます。 小規模宅地の特例は平成26年より独立型の2世帯住宅が適用対象となり、平成27年からは自宅などの敷地の場合の上限面積が拡充され、より活用できるケースが広がりました。

平成27年から小規模宅地の特例の居住用の
上限面積が240㎡から330㎡に拡大しました。
親・子世帯の独立性を確保した(構造上で区分された)
2世帯住宅でも、小規模宅地の特例が
活用できるようになりました。※5

※1:別居中の子は自己又は自己の配偶者の所有する家屋に相続発生前3年以内に居住していたこととしています。 ※2:建築費4,000万円×母持分1/2×固定資産税評価0.6として算出していま す。 ※3:1億円×小規模宅地の特例0.2として算出しています。 ※4:相続税の申告期限まで宅地所有・居住継続していることなど、一定の適用要件が課されています。 ※5:区分所有登記された 建物の被相続人居住用部分以外の部分に応じた敷地には適用できません。

小規模宅地の特例とは?
■小規模宅地の特例の利用区分と減額割合・上限面積など
宅地の※
利用区分
建物の
主な利用例
減額
割合
上限面積
26年まで27年まで
居住用自宅80% 240㎡
(約72坪)
330㎡
(約100坪)
貸付事業用賃貸住宅50% 200㎡
(約60坪)
200㎡
(約60坪)
事業用店舗・事務所80% 400㎡
(約121坪)
400㎡
(約121坪)

小規模宅地の特例とは被相続人等の自宅や賃貸住宅などの敷地を相続した場合に、その土地を引き続き利用することなどを前提として、土地の評価額を80%又は50%減額できる特例です。 適用対象の宅地は被相続人等の利用区分に応じて減額割合や上限面積などが決まります。 自宅敷地の所有者などに対する相続税増税の緩和策として、平成26年から2世帯住宅などの適用要件の緩和、平成27年から居住用の上限面積の拡大など、特例の拡充が図られました。

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