賃貸併用住宅で住宅ローンを組むなら？土地活用に役立つ理由や建築事例も

建て替えや住宅の建設目的での土地活用を考えており、せっかくなら賃貸併用住宅を建てて賃料収入を得ようと考えている人もいるかもしれません。

実際に建て替えもしくは新築で賃貸併用住宅を建てるにあたって、使える住宅ローンはあるのでしょうか？

今回は賃貸併用住宅における住宅ローンの概要を解説するとともに、なぜ賃貸併用住宅が選ばれているのか、また賃貸併用住宅の建築事例も紹介します。

この記事を読むことで賃貸住宅の特徴や利用できる住宅ローンを理解できます。建築事例もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

賃貸併用住宅でも住宅ローンは利用できる？

実際に賃貸併用住宅でも住宅ローンは利用できるのでしょうか。

本来、住宅ローンは自身が居住するための家を購入する目的であれば利用できるローンと位置付けられています。一方で、賃料収入を得る目的では使えません。

しかし、賃貸併用住宅なら購入者自身が居住するため、条件を満たせば住宅ローンの利用は可能です。

ここでは以下の内容について解説します。

・賃貸併用住宅とはどんな特徴の建物？

・賃貸併用住宅では2種類のローンが利用可能

・賃貸併用住宅の住宅ローンで選べる金利3種類

賃貸併用住宅とはどんな特徴の建物？

賃貸併用住宅とは、住宅の購入者自身が住む部分と、第三者に貸し出す部分が同じ建物内に混在している住宅のことです。もちろん、自分たちが住む部分と第三者が住む部分はそれぞれ独立しています。

賃貸併用住宅を建てるメリットはなんと言っても、賃料収入を得られる点にあります。賃料収入を得られれば、それを住宅ローンの返済に充てられるため、家計への負担が少なくなります。

また、土地が200平方メートルを超えるなど広い場合は、住宅の建て方によっては固定資産税の負担を減らせる効果が期待できます。

さらに相続の際には賃貸部分の相続税評価額も50％まで抑えられるため、自宅部分もあわせた最終的に支払う相続税を削減できる点も魅力といえるでしょう。

ただし、賃貸併用住宅を建てる場合、自分が居住する部分が建物全体の50％以上なければならないことから、設計上の制約が自宅を建てるよりも大きくなることや、賃貸部分については住宅ローン控除の対象とならないといったデメリットもありますので、注意しておきましょう。

賃貸併用住宅では2種類のローンが利用可能

賃貸併用住宅では、「住宅ローン」そして「不動産投資ローン」の利用が可能です。

住宅ローンを利用する条件は各金融機関によって異なるものの、基本的に住宅全体の面積のうち50％以上を自己の居住用部分を占めているといった条件を満たすことで利用できます。

一方、賃貸部分が50％以上を占める場合は住宅ローンを利用できないケースが多い点に注意が必要です。

住宅ローンの利用条件を満たさない場合は、不動産投資ローンを利用しなければなりません。

不動産投資ローンは、賃貸収入を得る目的で区分マンションや戸建てなどを購入する際に利用する、いわば事業用に特化したローンです。そのため、住宅ローンよりも金利が高く、かつ審査が厳しい点が特徴です。

賃貸併用住宅の住宅ローンで選べる金利3種類

住宅ローンを利用するにあたっては、金利タイプを以下の3つから選べます。

変動金利：一定期間（原則として半年ごと）に金利が見直されるタイプです。金利下降局面では金利が下がるといったメリットがありますが、金利上昇局面では毎月の返済負担が増えるといったデメリットに気をつけなければなりません。

固定金利選択型：2年や3年、5年、10年といった固定期間を設け、その間は固定金利が適用される金利タイプです。用意されている固定期間は金融機関によって異なり、利用者はその中から自分の希望する固定期間を選びます。そして固定期間終了後は原則として変動金利に切り替わりますが、再度固定期間を設けて固定金利を適用することもできます。

全期間固定金利型：完済時まで適用される金利が変わらないタイプです。毎月の返済額が固定されるため、返済計画が立てやすいといったメリットがあるものの、3つの金利タイプでは一番高めの金利が適用される点がデメリットです。また、賃貸併用住宅では全期間固定金利の代表であるフラット35が利用できない点にも注意しておきましょう。

土地活用に賃貸併用住宅が選ばれている理由

土地の活用として賃貸併用住宅が選ばれている大きな理由として、賃貸収入を得ながら住宅ローンも利用できる点や、税金対策にもなる点が挙げられます。

住宅ローンを利用できれば、自分たちの居住部分については住宅ローン控除を受けることができますし、固定資産税や相続税の減額につなげることも可能です。なにより、住宅ローンの返済に賃料収入を充てられる点は大きな魅力でしょう。

ただ、賃貸併用住宅を建てるにあたっては、単に自分たちが住む家を建てるよりも建築費用がかかるため、借入額が大きくなる傾向にある点や、賃貸事業特有の空室リスクや入居者トラブル、また売りたいときに売れないといったデメリットがある点も理解しておきましょう。

そのため、賃貸併用住宅を建てるなら、どのようなニーズがあるのかを把握しておくことや、入居者の審査をしっかりと行うことが大切です。

賃貸併用住宅に関する建築事例を紹介

ここでは賃貸併用住宅に関する建築事例を紹介します。

立て替えに伴い、土地を活用するために賃貸併用住宅を建てた事例ですが、3階建ての建物の最上階を自宅として開放感のある間取りにしています。さらに全館熱交換換気システムを導入することにより年間を通じて快適な室内環境を実現しています。

また1階および2階部分は賃貸部分に充て、それぞれの階で間取りが異なるような仕組みを取り入れています。間取りを1ＬＤＫ、2ＬＤＫなどに分けることで、入居希望者のニーズも広がり、独身者やファミリー層にも選ばれる物件となりました。

さらに駐車場の台数を多く確保することによって、貸駐車場としての収入も見込めます。

約30帖の広さを確保したご自宅のLDK。 南側に設けた大開口から光を取り入れ、全体に床暖房を採用しています。 キッチンはご家族とのコミュニケーションが取りやすい対面式を採用する一方、開口部を小さく抑えてリビング側から内部が見通せないように設計しました。

賃貸2階部分はファミリー仕様の2LDK。全体に白が基調の内装でシンプルにまとめています。

駐車場は4台分を確保。ご自宅用以外の2台分は駐車場代の収益も見込めます。

まとめ

賃貸併用住宅では、住宅ローンもしくは不動産投資ローンが利用できるとともに、ローンの返済に賃料収入が充てられることから、新しい土地活用の方法として注目されています。

現在、土地を保有しており、有効的に活用したいと思っている人や、賃貸併用住宅への建て替えを考えている人はぜひサンヨーホームズにご相談ください。

サンヨーホームズでは、賃貸住宅を建設するにあたり、立地や街の雰囲気、そして入居者のニーズに合った提案が可能です。また、賃貸併用住宅だけでなく、一棟の賃貸アパート建設や購入のほか、賃貸用の戸建て、学生やファミリー層、独身者に向けた賃貸住宅の建設や購入を検討している人に向けたお手伝いも可能です。

賃貸併用住宅について気になった人は、ぜひサンヨーホームズにお任せください。