路線価の意味とは？土地の贈与や相続で役立つマップの見方や土地評価額の計算方法

所有している土地の価格を算出する基準のひとつに路線価があります。路線価は、土地を贈与するときや、相続が発生した際の納税額を計算するにあたって重要な役割を持つため、これから家を戸建て住宅を建てたいと考えている人や、今後の相続や贈与の土地の評価額を気にしている人は路線価について理解しておいたほうがいいでしょう。

この記事では、路線価はどうやって求めるのか、また路線価の詳細について解説します。記事を読むことで、自分で路線価を求めることができるようになるほか、贈与や相続の際の税金対策にもつなげられるため、ぜひ役立ててください。

路線価とは？相続税・贈与税・固定資産税との関係性

この段落では、土地の評価の際に使われる路線価の公的な意味や、基本的な情報について紹介します。具体的な内容は以下のとおりです。

・路線価の定義。国税庁が公表するのはいつ？

・路線価は「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類に分けられる

・公的地価（公示価格）との違いは？

路線価の定義。国税庁が公表するのはいつ？

国税庁のサイトによると、路線価とは道路に面している標準的な土地の1平方メートル当たりの価格と定義されています。また、道路のことを「路線」といい、路線とは多くの人が通行するために利用するものです。

土地の価格を計算する元となる路線価図は国税庁が毎年1月1日時点の評価を基準として作成し、毎年7月1日に公開されます。ちなみに路線価は日本国内のほとんどの土地で定められているものの、定められていないところもあり、その場合は、その土地が存在する自治体の「評価倍率表」を使って土地の価格を求めることも覚えておきましょう。

路線価図によって求めた土地の価格は、その年の1月1日から12月31日の間に発生した贈与や相続による贈与税や相続税だけなく、固定資産税を算出するためにも用いられます。

（参考）路線価図の説明｜国税庁 (nta.go.jp)、財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

路線価は「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類に分けられる

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあり、それぞれ異なる意味を持っています。それぞれの路線価の詳細は以下のとおりです。

・相続税路線価：路線価の中でも相続税や贈与税を計算する際に用いられるもの。

・固定資産税路線価：固定資産税のほか、土地を取得した際に発生する不動産取得税、不動産登記の際に必要な登録免許税の額を求める際に用いられるもの。

ちなみに相続税や贈与税を求める際に利用する相続税路線価は、相続や贈与が発生した1月1日から12月31日までの間、つまり7月1日に公表された路線価を利用します。

つまり、2月に土地を贈与した場合は、その後7月に公表される路線価図を元に土地の価格を求めることになります。相続が発生した際も同様です。7月よりも前に相続や贈与が発生した場合、新しい路線価図が公表されるまで待つ必要がある点に注意しておきましょう。

公示地価（公示価格）との違いは？

路線価以外に土地の価格を算出する方法として、公示地価（公示価格）があります。

公示地価（公示価格）とは、国土交通省が毎年3月中旬から下旬に発表しているもので、毎年1月1日時点の土地の価格です。価格を計算する際には、2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行い、土地鑑定委員会が最終的に決定します。

発表されるのは土地計画区域に該当する土地の価格ですが、今後新たな土地利用が予想される地域であれば、土地計画区域に該当しなくても発表されます。

公示地価（公示価格）は路線価と違い、限られた地域の土地の価格を算出しているため、公共事業に用いられる土地の取引価格を求める際の基準になることが多いといえるでしょう。ちなみに路線価を求める際には公示地価（公示価格）に0.8を乗じて求めるケースが多くみられます。

このように公示地価（公示価格）は通常の土地の取引を行う際の価格を求める指標とするため、土地の価値が最大限活用された場合を想定して決定される点も、路線価と異なる点です。そのため、求めたい価格の内容によって路線価と公示地価（公示価格）を使い分けることが大切です。

路線価図の見方と土地評価額の計算方法について

ここからは、路線価図の見方と土地の評価額の算定方法について解説します。
具体的な内容は以下のとおりです。

・路線図の見方

・路線数から土地評価額を計算する方法

 特に計算方法については土地が面している道路の本数や土地のある場所、さらに借地権の割合によって異なりますので、どのような計算方法を用いるのか、しっかりと理解しておきましょう。

路線価図の見方

まず、国税庁が発表している「路線価図・評価倍率表」で、求めたい土地が所在する県をクリックします。すると、一番上に路線価図という文字が表示されますので、それをクリックしましょう。

路線価図をクリックすると、探したい市区町村名が表示されますので、該当する市名そして地名から該当する路線価図のページ番号を探し出します。地名の右側に該当する路線価図のページ番号が表示されていますので、それをクリックし、土地の場所を探しましょう。

土地に面している道路の路線価が数字で掲載されていますので確認してください。場合によっては数字の後ろにアルファベットが記載されているケースがあります。これは、その土地に借地権が設定されていることを表しており、記載されているアルファベットによって借地権の割合が異なりますので、計算の際には注意が必要です。

路線価図から土地評価額の計算方法

路線価図から土地の評価額を計算する方法は、その土地が1つの道路に面しているか、もしくは角地や表と裏に道路があるように2つの道路に面しているかによって異なります。

まず、1つの道路に面しているケースについて解説します。1つの道路に面しており、その路線価が500と記載されている場合、実際の路線価は50万円です。なぜなら、路線価図における路線価は1,000円単位で表示されているからです。

次に土地の奥行きについての補正率を求めます。補正率は土地が存在する場所の地区区分と奥行きによって異なりますが、国税庁のサイトに最新の奥行価格補正率表が公表されていますので、活用しましょう。

（参考）奥行価格補正率表｜国税庁 (nta.go.jp)

ちなみに住宅用地で奥行きが50ｍある土地の場合の補正率は0.88ですので、この土地の価格は、1平方メートル当たり50万円×0.88＝44万円であることがわかります。

では、2つの道路に面している場合はどうでしょうか。

2つの道路に面している場合、大きい方の路線価が記載されている道路を正面路線価とし、低い価格の路線価は側方路線価として扱われます。仮に、それぞれの道路の路線価が50万円と40万円だった場合、それぞれの道路からの奥行きに応じた補正率を求め、計算する必要があります。

例えば、正面路線価からみた奥行きが45ｍで側面路線価からみた奥行きが35ｍだとすると、補正率はそれぞれ0.91、0.97（住宅用地の場合）です。さらに、側方路線価の計算においては、一定の割合が加算されます。仮にその土地が角地の場合、加算率は0.08（住宅用地）です。

これらの情報を元に、土地の価格を計算していきます。

まず、正面路線価を求めます。正面路線価は50万円×0.91＝45万5,000円です。

そして、求めた正面路線価に側面路線価を加えます。

側面路線価は40万円×0.97×0.08＝3万1,040円ですので、この土地の1平方メートル当たりの価格は45万5,000円＋3万1,040円円＝48万6,040円です。

最終的には、土地全体の面積を求め、1平方メートル当たりの価格である路線価を乗じて土地の価格を求めます。

このように路線価図や補正率を参考に土地の価格を求めることができますが、正確に計算するのは非常に難しいため、不動産鑑定士などの専門家に依頼するのが一般的です。

路線価から実勢価格を求める場合の注意点

実勢価格とは、土地の売買などの際に実際に利用される価格で路線価とは異なり、どちらかというと公示地価（公示価格）に近いものです。

上で公示地価（公示価格）が路線価の約8割程度になると解説しましたが、逆に路線価が分かれば、0.8で割り戻すことにより、おおよその公示地価（公示価格）を知ることができます。

ただ、実勢価格は売りたい人や買いたい人などの状況で変わってくるため、場合によっては公示地価（公示価格）と大きく異なる可能性も否定できません。

路線価を元にして実勢価格を求める際には、一つの目安として考えておきましょう。

まとめ

土地の売買のときには、その土地の価格が正当なものであるかを知る必要があります。また、現在土地を所有しており、今後贈与や相続が想定されるのであれば、その際に発生する税金を把握するためにも土地の評価額を知っておくことが大切です。

さらに土地の価格を知ることで、今後賃貸などで土地を活用する際の賃料の目安を求めることもできます。

サンヨーホームズでは、土地の活用や理想の住まいについてさまざまな相談をお受けしております。また、賃貸住宅を建てる際のご提案も可能ですので、住まいに関する悩みをお持ちの方はぜひご相談ください。